Il settore degli alloggi per studenti in Italia sta vivendo una fase di significativa crescita e trasformazione, trainata dalla crescente domanda di un numero sempre maggiore di studenti universitari, inclusa una popolazione internazionale in espansione. Con 1,9 milioni di studenti iscritti in 98 università, la necessità di alloggi adeguati sta diventando un fattore cruciale sia per gli studenti che per il mercato immobiliare.
Il mercato degli alloggi per studenti in Italia in sintesi
Dati chiave: – 98 università e 257 istituti AFAM (Alta Formazione Artistica e Musicale). – 1,9 milioni di studenti, con un aumento del 5% delle iscrizioni rispetto all’anno scorso. – 74.000 posti letto disponibili, che coprono solo il 4% della domanda complessiva degli studenti. – Milano, Roma, Firenze, Torino e Bologna rappresentano la metà dell’offerta disponibile di alloggi per studenti.
La limitata disponibilità di strutture progettate appositamente per gli studenti (PBSA, Purpose-Built Student Accommodations) evidenzia un significativo divario tra domanda e offerta, particolarmente accentuato nelle principali città, dove il numero di studenti mobili e internazionali continua a crescere.
Domanda in aumento e offerta insufficiente
Mentre città come Milano e Bologna guidano l’attrazione di studenti internazionali, il tasso di copertura degli alloggi per studenti rimane basso rispetto ad altri paesi europei. Ad esempio:
– Tasso di copertura complessivo in Italia: 4%. – Tasso di copertura nel Regno Unito: oltre il 30%. – Anche tra gli studenti mobili, la copertura è insufficiente, con Firenze che guida al 24% e Roma che segue con l’11%.
Le proiezioni indicano che entro il 2026, nonostante l’aggiunta di 21.000 posti letto attraverso 64 nuovi progetti, l’offerta non sarà comunque sufficiente a soddisfare la crescente domanda.
Opportunità di investimento
Il mercato degli alloggi per studenti in Italia è diventato sempre più attraente per gli investitori, sia nazionali che internazionali. Nel 2023, i volumi di investimento hanno raggiunto i 290 milioni di euro con otto operazioni, una parte significativa delle quali ha riguardato la conversione di immobili esistenti in alloggi per studenti.
Milano continua a dominare il mercato, rappresentando il 34% dei progetti in pipeline. Anche altre città come Torino, Bologna e Roma stanno registrando una crescita, con progetti di rilievo come:
– CX Novate Milanese: 960 posti letto, apertura prevista nel 2024. – The Social Hub Roma: 500 posti letto, apertura prevista nel 2025. – Ex Lavazza Torino: oltre 300 posti letto, apertura prevista nel 2024.
Perché le strutture PBSA stanno guadagnando terreno
Le strutture PBSA offrono un vantaggio competitivo rispetto agli alloggi tradizionali grazie ai loro servizi di alta qualità, ai design focalizzati sulla comunità e ai servizi aggiuntivi. Queste caratteristiche giustificano affitti più elevati e attraggono sia studenti internazionali che nazionali. Ad esempio, gli affitti medi per monolocali PBSA a Milano superano i 1.200 euro al mese, significativamente più alti rispetto alle opzioni tradizionali.
Sfide da affrontare
Nonostante gli sviluppi promettenti, permangono diverse sfide:
– Squilibrio tra domanda e offerta: Anche con nuovi progetti, il divario tra posti letto disponibili e necessità degli studenti rimane ampio. – Aumento degli affitti: L’alto costo degli alloggi PBSA potrebbe escludere alcune fasce della popolazione studentesca. – Concentrazione geografica: La maggior parte dei progetti si concentra in poche grandi città, lasciando scoperte le città universitarie più piccole.
Il futuro del settore
Il mercato degli alloggi per studenti in Italia presenta un’opportunità unica per crescita, innovazione e investimento. Affrontando il divario tra domanda e offerta, diversificando il focus geografico e mantenendo l’accessibilità economica, il settore può soddisfare le esigenze di una popolazione studentesca in crescita e al contempo garantire rendimenti interessanti per gli investitori. Per gli operatori immobiliari e nel campo dell’istruzione, il messaggio è chiaro: il mercato degli alloggi per studenti in Italia è un settore resiliente e in evoluzione con un potenziale ancora inespresso.
“Per noi la sostenibilità non è solo un buon investimento dal punto di vista immobiliare: è il cuore della nostra mission aziendale”.
Mario Montalcini, CEO Homes4All
In città che stanno cambiando spinte da nuovi obiettivi di sostenibilità, è fondamentale ‘fare impresa’ integrando i criteri ESG nel proprio modello. Bisogna pensare alla tutela dell’ambiente – sono ormai sempre più evidenti le conseguenze che stanno avendo i cambiamenti climatici – ma ancora di più bisogna considerare, e includere in maniera strategica nei piani di sviluppo aziendale, le esigenze delle persone che abitano le nostre città. Quale dovrebbe essere quindi il ruolo dell’investitore immobiliare ESG oriented? Come certificare se un progetto può definirsi un investimento sostenibile?
Testimonianze internazionali rivelano che nel real estate sta sempre più crescendo la consapevolezza che come e su cosa investire gioca un ruolo fondamentale nel miglioramento della qualità della vita delle persone. “I fattori sociali sono estremamente rilevanti per le nostre analisi di investimento. Un atteggiamento che si riflette nelle nostre attività di Corporate Social Responsibility (CSR), soprattutto riguardo alla promozione della salute e del benessere di chi vive nelle nostre proprietà. Non dico nulla di nuovo sottolineando che il settore immobiliare riveste un’influenza diretta sulla vita quotidiana delle persone: dopotutto, trascorriamo il 90% della nostra vita all’interno di un edificio” dichiara Stéphane Villemain – CSR Vice President di Ivanhoé Cambridge, investitore e sviluppatore immobiliare canadese con asset internazionali.
L’importanza di investire nel benessere delle comunità è testimoniata dalle numerose certificazioni che attestano la qualità dei progetti messi in atto, non solo dal punto di vista ambientale ma anche sociale. La certificazione LEED for Community, ad esempio, analizza la sostenibilità di materiali e tecniche costruttive impiegate, l’impatto ambientale degli edifici e l’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili. Da sottolineare che la qualità della vita è uno degli otto parametri che influenzano il rilascio della certificazione.
Il riconoscimento WELL Community Standard, invece, analizza gli spazi costruiti dal punto di vista della comunità che li abita considerando tutto ciò che riguarda i movimenti delle persone nello spazio insieme alla possibilità di avere aria pulita, acqua di buona qualità, accesso a cibo sano, o ancora l’opportunità di partecipare a eventi sociali in aree pensate per migliorare la salute e il benessere delle persone. Entrambe le certificazioni sono verificate dal Green Business Certification Inc. (GBCI). Per raggiungere elevate performance ESG un progetto quindi dovrebbe tener conto di aspetti green come la riduzione dell’impronta di carbonio e del consumo energetico, ma anche aspetti sociali come l’accesso ai servizi e più in generale le condizioni che favoriscono il buon vivere. Con questo mix tra sostenibilità e benessere ci si allinea anche a quelle che sono le aspettative dunque degli stakeholder, sempre più orientati a investire in questo senso anche nel lungo periodo.
Per noi di Homes4All il coinvolgimento degli stakeholder è parte integrante del nostro lavoro quotidiano, attraverso un costante dialogo con affittuari, partner aziendali, dipendenti, rappresentanti della comunità, fornitori e soprattutto finanziatori e soci. Stiamo anche lavorando su modalità di analisi e misurazione dell’impatto sociale dei nostri edifici e delle nostre iniziative, in collaborazione con Fondazione Impact Housing che sta definendo dei parametri che possano certificare la qualità ESG con diversi partner europei. Siamo fiduciosi che questa attività innovativa sarà capace di attrarre sempre più lungimiranti investimenti a impatto.
L’Unione Europea ha recentemente approvato una direttiva fondamentale per il futuro dell’edilizia e dell’efficienza energetica: la direttiva Case Green, parte del pacchetto “Fit for 55%,” sancita dal Parlamento Europeo il 12 marzo 2024. Con questa norma, l’UE mira a ridurre drasticamente le emissioni di gas serra nel settore immobiliare, trasformando il tessuto edilizio europeo in un modello di sostenibilità. Per l’Italia, questa direttiva rappresenta non solo una sfida epocale ma anche una potenziale spinta economica significativa, con una previsione di crescita del mercato immobiliare compresa tra 125 e 190 miliardi di euro entro il 2030.
Un impatto positivo su economia, energia e salute
Lo studio “Case Green, trasformazioni e prospettive del mercato immobiliare italiano” condotto da Bain & Company Italia, rivela come la direttiva porterà un’ondata di attività soprattutto nel settore delle ristrutturazioni edilizie, con una crescita stimata del 25-30% tra il 2026 e il 2030. Secondo Paolo Cerini, partner di Bain & Company, i benefici non si limiteranno alla sola sfera economica: migliorare l’efficienza energetica degli edifici contribuirà a ridurre la dipendenza italiana dai combustibili fossili e a rafforzare la sicurezza energetica del paese. Inoltre, la riqualificazione energetica inciderà positivamente sulle spese di riscaldamento e raffrescamento per gli inquilini, migliorando al contempo la qualità degli ambienti interni, un vantaggio che si rifletterà direttamente sul comfort e sulla salute delle persone.
Lo stato attuale degli edifici: un enorme potenziale di trasformazione
La direttiva si concentra sul miglioramento del vasto parco immobiliare europeo, di cui il 75% è considerato inefficiente dal punto di vista energetico. Gli edifici sono infatti responsabili del 40% del consumo finale di energia e del 36% delle emissioni di gas serra in Europa, con impatti significativi sull’ambiente e sulla salute pubblica. Oltre il 50% delle emissioni di particolato, sostanza nociva per le vie respiratorie, proviene dagli edifici.
L’ambizione è quella di trasformare l’intero parco edilizio europeo per renderlo a emissioni zero entro il 2050, puntando su costruzioni caratterizzate da un’efficienza energetica estremamente elevata e una drastica riduzione delle emissioni di carbonio. Alessandro Cadei, partner e leader EMEA della practice Energy di Bain & Company, spiega che la direttiva, pur richiedendo significativi investimenti, apre la porta a nuove opportunità di business, specie nel settore delle tecnologie per l’efficienza energetica e nell’integrazione di servizi innovativi da parte dei fornitori energetici.
Gli obblighi della direttiva Case Green: cosa cambierà
Le disposizioni della direttiva saranno applicate sia agli edifici nuovi sia a quelli esistenti:
Edifici nuovi: Dal 1° gennaio 2028, tutti gli edifici pubblici di nuova costruzione dovranno rispettare gli standard di emissioni zero, con un’estensione a quelli privati a partire dal 1° gennaio 2030.
Edifici esistenti: Saranno introdotti obiettivi graduali di riduzione del consumo energetico, che porteranno gli edifici a rispettare lo standard di emissioni zero entro il 2050.
In Italia, il patrimonio immobiliare comprende circa 78 milioni di unità immobiliari, di cui 40 milioni – prevalentemente ad uso residenziale – potrebbero essere coinvolte nella riqualificazione energetica prevista dalla direttiva. Con l’85% di queste unità di proprietà privata, la trasformazione richiederà un coinvolgimento coordinato di proprietari, imprese, enti pubblici e investitori privati.
Le prospettive per il mercato immobiliare: opportunità e previsioni di crescita
La direttiva Case Green avrà un impatto su tutti i segmenti immobiliari, ma sarà particolarmente incisiva nel settore delle ristrutturazioni residenziali. Prima dell’approvazione della direttiva, il mercato italiano delle costruzioni residenziali era già proiettato verso una crescita moderata, con un incremento annuo previsto dell’1,2% fino al 2030. Tuttavia, grazie agli incentivi e alle nuove disposizioni normative, si prevede ora un incremento annuo aggiuntivo di 20-30 miliardi di euro nelle ristrutturazioni tra il 2026 e il 2030, con un totale di investimenti aggiuntivi stimato tra i 100 e i 150 miliardi di euro in cinque anni.
Anche gli immobili non residenziali vedranno un notevole sviluppo: il mercato delle costruzioni non residenziali potrebbe infatti crescere di circa 5-8 miliardi di euro all’anno, raggiungendo un valore stimato di 25-40 miliardi di euro tra il 2026 e il 2030.
Sfide e raccomandazioni: un impegno coordinato per un futuro sostenibile
La direttiva comporta importanti sfide organizzative e finanziarie per il governo italiano. Per garantire una transizione efficace verso un parco immobiliare sostenibile, saranno necessarie azioni su più fronti:
Accelerare la riqualificazione energetica degli edifici,
Semplificare le procedure burocratiche,
Garantire l’accesso a incentivi adeguati,
Supportare la crescita delle imprese specializzate nel settore,
Ottimizzare le risorse finanziarie disponibili.
Cerini sottolinea l’importanza di una pianificazione strategica a lungo termine, in cui tutti gli attori del settore possano collaborare. Un impegno coordinato tra pubblico e privato potrebbe non solo ridurre i costi energetici per i cittadini, ma anche diminuire il fenomeno della povertà energetica, creando nuove opportunità di lavoro e contribuendo attivamente alla lotta contro il cambiamento climatico.
Conclusione: la direttiva Case Green è un passo cruciale verso un futuro immobiliare sostenibile
La direttiva Case Green è molto più di una semplice norma ambientale: rappresenta una rivoluzione che può trasformare il patrimonio immobiliare italiano, rendendo le città più sostenibili, sicure e moderne. Attraverso un sistema di incentivi e politiche lungimiranti, l’Italia ha l’opportunità di diventare un leader nella transizione verde, costruendo un futuro in cui la sostenibilità energetica e il comfort abitativo vadano di pari passo.
Un impegno vero nella lotta contro le disuguaglianze
Siamo orgogliosi di annunciare che Homes4All si è aggiudicata il prestigioso Premio Oxfam Italia per il suo contributo nel creare – come recita la motivazione – “con fatti e mattoni una concreta alternativa alla gestione pubblica, e non solo, del problema dell’abitare”.
Ogni anno Oxfam Italia, associazione da sempre impegnata nella lotta contro le disuguaglianze, attribuisce un #riconoscimento pubblico a chi con il proprio lavoro ha lasciato un segno, dimostrando che è possibile combattere la #disuguaglianza generando un impatto positivo per le comunità, in Italia e nel mondo.
Il premio è stato ritirato dal nostro Marco Tabbia, durante la cerimonia “Combattere la disuguaglianza – Si può fare” tenutasi nella splendida cornice della Libreria Giunti di Firenze. Questo riconoscimento sottolinea l’impegno di Homes4All nel creare soluzioni accessibili e sostenibili per persone e famiglie in difficoltà, in particolare in contesti di vulnerabilità economica che ostacolano l’accesso alla casa.
L’evento ha ospitato figure di spicco come don Luigi Ciotti di Libera, con due giorni di confronto e condivisione che hanno visto la partecipazione di oltre 2.500 persone.
La recente ricerca dell’Osservatorio Affitti, condotta da Nomisma per conto di CRIF, mette in luce un cambiamento significativo nel comportamento delle famiglie italiane di fronte al mercato immobiliare. La perdita del potere d’acquisto e il rialzo dei tassi spingono sempre più persone a considerare l’affitto come un’alternativa all’acquisto della casa.
Le difficoltà riscontrate dalle famiglie a finanziare l’acquisto di una casa hanno fatto spostare il 7,3% della domanda dall’acquisto all’affitto, accentuando la pressione sul comparto. Questo fenomeno è particolarmente evidente tra le famiglie monogenitoriali, i disoccupati, gli operai e i pensionati. Il trend sarà in crescita se si considerano anche gli sviluppi sociodemografici del Paese per cui si stima come entro il 2040, quasi il 39% delle famiglie sarà composto da persone sole che andranno a coprire una fetta crescente del mercato degli affitti.
D’altra parte, chi possiede più di un’abitazione vede nell’affitto un’opportunità per integrare il proprio reddito (il 61% dei proprietari). Tuttavia, questi locatori richiedono sempre più garanzie dagli affittuari, come il deposito cauzionale, un must nell’80% dei casi, e, in molti casi, una garanzia da parte di un parente. Chi possiede un’unica abitazione spesso preferisce gli affitti brevi, per i minori vincoli e le difficoltà legate agli sfratti. Gli operatori del settore prevedono che nei primi sei mesi del 2024 ci sarà un calo delle compravendite, mentre il mercato degli affitti rimarrà stabile sia per i contratti che per i canoni.
Quali soluzioni?
L’attuale scenario immobiliare riflette una sempre crescente preferenza verso soluzioni flessibili. Noi di Homes4All realizziamo un modello che risponde al bisogno abitativo offrendo alloggi adeguati ad un canone concordato e proporzionato al reddito e, allo stesso tempo, garantisce ai proprietari di immobili una rendita equa e sicura.
Dall’Italia all’Irlanda, dalla Francia alla Polonia: tutti i paesi europei stanno affrontando una crisi abitativa.
In tutto il continente sempre più persone faticano a trovare una casa o vivono in situazioni abitative precarie. Il mercato immobiliare è distorto dall’aumento dei tassi d’interesse e dai costi di costruzione, e trovare un affitto accessibile in alcune città è un’impresa quasi impossibile. Quello che fino a poco tempo fa era un problema di alcuni paesi, ora si è esteso a tutta l’Europa, che è alle prese con la più grave crisi abitativa degli ultimi decenni.
Nonostante la dichiarazione di Lisbona impegni i paesi europei a garantire il diritto alla casa e ad eliminare la percentuale di senzatetto al zero percento entro il 2030, il numero è progressivamente cresciuto. Ogni notte in Europa, una popolazione paragonabile a quella di una città come Marsiglia o Torino è senza casa. Non si tratta esclusivamente di persone in condizioni di povertà assoluta anzi, in molti casi, il problema tocca persone con un lavoro, che però devono scegliere tra la spesa e l’affitto perché i loro stipendi non bastano più a tenere il passo con l’aumento del costo della vita. Sebbene, la qualità media delle abitazioni sia migliorata costantemente negli ultimi vent’anni, le abitazioni inadatte, isolate, non funzionali e anguste rimangono una realtà per milioni di europei che si confrontano con un’offerta abitativa inaccessibile e inadeguata.
La Finlandia: modello virtuoso
Grazie a politiche di Housing First, un modello innovativo di intervento nell’ambito delle politiche sociali per il contrasto alla grave marginalità sociale, basato sull’inserimento di persone senzatetto in singoli appartamenti indipendenti, il Paese ha segnato un cambio di paradigma rispetto al passato e allo scopo di favorirne uno stato di benessere dignitoso e forme di reintegrazione sociale
Si affronta l’esclusione sociale a partire dal riconoscimento del diritto alla casa come diritto umano di base e dal riconoscimento della libertà di autodeterminazione della persona. Il governo ha così investito nella costruzione e ristrutturazione di abitazioni sociali. La politica di investimenti, oltre a favorire la diminuzione dei senzatetto, ha più che compensato una considerevole riduzione dei costi legati all’assistenzialismo con un risparmio stimato di 10.000 € all’anno per persona.
Quali possibili soluzioni?
Politiche abitative adeguate di lungo periodo congiuntamente all’impact investing, ovvero investimenti finanziari privati in ambito abitativo, finalizzati a generare impatto positivo economico, sociale e ambientale, possono portare a una progressiva riduzione del fenomeno. Grazie al contributo dei nostri soci, Homes4All sta sperimentando modelli virtuosi che portano a incrementare il numero di soluzioni abitative a impatto.
“Il caso della Finlandia ci insegna che l’inversione di tendenza richiede tempo e che solo con politiche costanti sulla casa di 15-20 anni e l’apporto dell’impact housing è possibile ridurre se non eliminare il fenomeno.”
Freek Spinnewijn,
Direttore FEANTSA, European Federation of National Organisations Working with the Homeless.
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